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租赁合同纠纷

承租人优先购买权的法理冲突与出路


来源：北京专业合同律师 网址：http://xxjd.viplaw.cn/ 时间：2014/7/8 13:42:44

摘   要

   一、优先购买权属于债权，这在物权法实施前存在相当争议，物权法颁布后因被排除在物权之外从而确定为债权。

   二、承租人因租赁合同取得的占有使用权为债权，同为债权的优先购买权也应因合同而生，而不应由法律强制创设。强制赋予承租人优先权的结果必然损害出租人对物权的的、排他性的处分权。

   三、最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释取消了承租人优先购买权无效之诉（贯彻执行《民法通则》若干问题的意见118条），同时给了承租人损失赔偿请求权。如果这个损失请求被法律支持，所有人仅因为程序性的通知义务没有尽到就有可能承担巨额赔偿义务，这是对所有权人权益的严重侵害，是对物权基本法律概念的颠覆。

   四、创设承租人优先权的社会环境、经济条件基础已不存在，对承租人购买权的优先保护既牺牲了物权人的自由处分权，又牺牲了经济交往的安全性，其负面效应大于正面的，应从法律的强制赋于转归当事人以协议约定，既体现当事人的缔约自由，也使所有权人对自己的违约责任承担有充分的预见。有预见再担责才与法理相合。

   

  正    文  

  

   近些年经历了几起因承租人优先购买权引发的纠纷案件，在处理这些纠纷过程中发现优先权的设置不但非能保护、平衡当事人间的利益，还引发关系人围绕房产得失进行的恶意诉讼事件。最高院为了让承租人取得优先购买权设置的可以申请法院宣告买卖合同无效的诉讼在实践中是无法实现的空权利。而取消这一无效之诉后给予承租人的损害赔偿请求权会更严重损害出租人的利益。法律条文与司法解释的错位造成实践中各行其事的审判结果。因此，笔者经对多起案件的分析思考，并对现时相关观点进行求异性研究的基础上，形成如下观点，愿与律师同仁在此探讨。 

   一、承租人优先购买权的法律发展脉络

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