北京专业合同律师

 　　核心内容：大型商铺整体收购作为一种投资，必然存在一定的风险。

 　　一、查清是否存在违法建筑

 　　产权人、承租人在使用过程中为扩大使用面积，很可能对房屋的天井、围墙、通道等违章搭建，这种搭建即使使用多年形成了“既成事实”，仍然是“违法建筑”，随时有被拆除的可能。

 　　在笔者最近办理的一起商铺收购案中，卖方拿出的“搭建批文”是主管部门允许其修建临时围墙的文件，但卖方已在围墙范围内搭建了两百多平方米的违法建筑，显然已经超过了批准的范围，而根据《上海市拆除违法建筑若干规定》，对违法建筑当事人应当自行拆除，如逾期不拆除的，应由拆违实施部门强制拆除，并可予以罚款。

 　　在计算成交单价时应当把违法建筑的面积排除在外，还要估算拆违成本，违法建筑不能出租更不能买卖，如拒绝拆违还可能被记载在房地产登记册上被限制转让，因此不可不查。

 　　二、查清租赁情况

 　　大型商铺的租赁情况较为复杂，除自用以外，有可能部分出租或转租，甚至存在违法转租的情况。购买方要注意承租人的权利是否得到充分保障，否则会影响到购买方的利益。

 　　合法租赁的承租人有两项重要的权利：

 　　一是继续租赁的权利。

 　　根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下称“司法解释”)，租赁房屋在租赁期间买卖时，承租人可以要求购买人继续履行原租赁合同，除非租赁合同中另有约定或者房屋在出租前已设定抵押权或已被法院查封以外。

 　　二是优先购买权。

 　　法律规定房屋转让时，承租人在同等条件下有优先购买权。大型商铺常常有多本产证，承租人的租赁范围可能只是其中一部分：包括其中数本产证，或者只有一本产证。根据司法实践，只有在前一种情况下，承租人才享有优先购买权，而在后一种情况则不享有。

 　　另外，“司法解释”还规定在四种情况下，承租人不能行使优先购买权：

 　　1、房屋共有人行使优先购买权；

 　　2、出租人将房屋出售给自己的近亲属；

 　　3、出租人履行通知义务后，承租人在十五天内未明确表示购买的；