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广东省佛山市中级人民法院

民事判决书

　　上诉人某某公司因租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院(2005)顺法民一初字第1209号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现己审理终结。

　　原审判决认定：2000年5月25日，叶某某与某某房产公司签订两份《商品房购销合同》，叶某某向某某房产公司购买该公司开发的位于顺德北滘君兰高尔夫生活村双栋式别墅B88号和B89号两栋房屋，每栋售价均为189万元，以银行按揭的形式支付购房款。同日，双方就买卖的房屋再签订了《补充协议》，某某房产公司将上述出售的房屋以原《商品房购销合同》确定的合同售价189万元给予叶某某30%的优惠，该优惠部分的房价由某某房产公司代叶某某向银行交付首期按揭款，叶某某只需按合同售价的70%(即1323000元)向银行借款以支付某某房产公司的购楼款，且该价格含某某房产公司赠送标准室内装修和价值23 万元的家私及电器，亦可折算为现金支付给叶某某。同日，双方又签订了两份《出租协议书》，由某某房产公司返租所出售的房屋。约定每栋房屋每月的租金为 6800元、租赁期限自2001年8月1日至2006年2月31日止、租金支付时间为每月十日、有关租赁条件，将在执行租赁前的180天参照当地政府的租约管理条例签订。合同签订后，叶某某以购买的上述房屋分别向建设银行顺德支行、工商银行顺德北滘支行抵押借款，向某某房产公司支付了购楼款。至2004年 6月，因叶某某多期未能按时向银行支付供楼款，同年6月15日，双方签订了《回购协议》，由某某房产公司以叶某某所欠银行的贷款本息相约的价格回购两栋房屋，某某房产公司已向银行清还了贷款本息，双方到房产管理部门办理了回购商品房登记手续。2004年7月6日，叶某某向张素香出具《授权书》一份，授权张素香向某某房产公司收取其就上述两栋房屋已向银行分期支付了供楼款共计574646.92元。同日，张素香向某某房产公司出具《委托付款确认书》，要求将上述供楼款折算为574000元分别汇入张素贞的银行帐户16万元、汇入张素玲的银行帐户414000元。后某某房产公司分别换算为港币150000元、 388000元存入张素贞、张素玲在香港的银行帐户。2005年3月8日，叶某某以某某房产公司未向其支付返租期间的租金为由提起诉讼。另查明，原顺德某某房产有限公司名称变更为佛山市顺德区某某房产有限公司。

　　原审判决认为：某某房产公司为了使其开发的房产得到更好的销售，将出售未能交付使用的房屋再向购房者返租，使购房者获得一定的合理投资回报或优惠，符合房屋购销双方的共同利益。某某房产公司与叶某某在该意思表示的基础上签订了《出租协议书》，以确定双方的权利和义务。但某某房产公司认为该《出租协议书》签订时，违反了国家建设部1995年颁发的《城市房屋管理办法》及广东省人大常委会1994年通过的《广东省城镇房屋租赁条例》关于未取得产权的房屋不得出租的规定，《出租协议书》违反法律、行政法规的强制性规定，应确认其无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项的规定，违反法律、行政法规的强制性规定所订立的合同无效。但以上所指的“法律”，是全国人民代表大会及其常务委员会颁布的法律，“行政法规”是国务院颁布的规章、命令、条例等行政法规，而《城市房屋管理办法》属国务院建设部颁发的部门规章，《广东省城镇房屋租赁条例》属地方性法规，两者均不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项的规定的法律、行政范畴，虽然《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十四条规定了住宅用房的租赁，应当执行国家和房屋所在城市人民政府的租赁政策，但并等于国家和地方人民政府的房屋租赁政策可以上升至与法律、行政法规同等的效力，某某房产公司以《出租协议书》违反法律、行政法规强制性规定为由，要求确认该出租协议无效的抗辩理由不能成立，不予支持。因此，《出租协议书》是原、被告双方在平等、自愿的基础上达成的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。根据《中华人民共和国合同法》第六条的规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。既然《出租协议书》合法有效，原、被告双方就必须履行该协议约定的权利、义务。某某房产公司认为《出租协议书》仅是一份意向性协议，其理由为该协议第六条约定，“有关租赁条件，将在执行租赁前的180天参照当地政府的租约条例签订”，但原、被告双方未就租赁条件再签订出租协议，同时，房屋亦未实际交付使用。《出租协议书》对原、被告双方就房屋租赁的期限、租金、支付租金的时间作了明确具体的约定，具备了租赁合同可执行的主要条件。由于某某房产公司出售的房屋并非现楼，双方在签订购销合同的同时又签订返租协议，其目的是给某某房产公司预留一定的时间(在执行租赁前的180天即2001年1月31日前)对房屋进行装修，以具备出租居住的条件，双方亦无须实际办理交付房屋的手续，而房屋实际一直由某某房产公司支配，根据《补充协议》的约定，叶某某所购买的房屋价格含某某房产公司赠送标准室内装修和价值23万元的家私及电器，装修房屋、购买家私及电器应为某某房产公司履行的义务，房屋一直未具备租赁条件，责任在于某某房产公司。故原、被告双方是否按《出租协议书》第六条的约定再签订具体的出租协议与返租房屋是否实际交付，不影响《出租协议书》的生效。因此，某某房产公司应按《出租协议书》的约定，向叶某某支付租金。因某某房产公司已于2004年6月15日回购了叶某某的房屋，双方的租赁关系亦随之终止，租金应从2001 年8月1日计至2004年6月15日，共34.5个月，按每月6800元计算，即234600元，两栋房屋租金合共469200元。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条的规定，延付或拒付租金的诉讼时效为一年。《出租协议书》约定租金在每月的十日支付，大部分的租金已超过一年。由于叶某某未能举证证明何时向某某房产公司请求过支付租金或诉讼时效中断、中止的事由，故其提起诉讼之日(即2005年3月8日)前的租金已超过一年的诉讼时效，不再受法律保护，不予支持，而在2004年3月8日至2004年6月15日期间应支付的租金，即2004年3月1日至2004年6月15日期间共3.5个月的租金 23800元，未超过一年的诉讼时效，予以支持。拖欠租金的利息应从每月支付租金时间的次日起按每期租金数额参照逾期付款违约金每日万分之二点一的标准计算，原告计算有误部分，不予支持。某某房产公司以其工作人员因疏忽而错误地将叶某某已向银行支付了供楼款予以返还，属于不当得利。不当得利是指没有合法根据，取得不当利益。某某房产公司是一家大型房产开发企业，具有完善的财务管理体系，错将50多万元的供楼款支付给叶某某明显不合符常理，从叶某某出具《授权书》授权张素香向某某房产公司收取供楼款以及张素香向某某房产公司出具《委托付款确认书》，至某某房产公司根据《委托付款确认书》将款项折算成港币分别汇入张素贞、张素玲在香港的帐户，显然，整个过程必须经过严格的财务审核和批准，故某某房产公司认为错付了供楼款，理由不成立。叶某某向银行已支付的供楼款574000元，与某某房产公司在《补充协议》中承诺赠送标准室内装修和价值23万元的家私及电器价值相当，且某某房产公司承诺可折算为现金支付给叶某某，而某某房产公司在回购房屋前一直未作装修，亦即未兑现承诺。叶某某称某某房产公司支付的供楼款是其对赠送标准室内装修和价值23万元的家私及电器的兑现，合符交易习惯和情理，本院予以采信。故某某房产公司认为叶某某收取了其支付的供楼款属不当得利，要求予以返还，证据不足，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零九条的规定，判决：一、被告佛山市顺德区某某房产有限公司应于本判决生效之日三日内，向原告叶某某支付租金23800元及逾期付款利息(分别从2004年3月11日、4月11日、5月11 日、6月11日起至本判决确定还款之日止，按各月所欠租金数以每日万分之二点一计算)。二、驳回原告叶某某的其它诉讼请求。三、驳回被告佛山市顺德区某某房产有限公司反诉的诉讼请求。本案本诉受理费10722元，由原告叶某某负担10276元、被告某某房产公司负担446元;本案反诉受理费10750元，由被告某某房产公司负担。